我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下苏州购房答疑内容，来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：

提问：苏叔，你好，你觉得苏州房价还会再涨吗？

(相关资料图)

苏叔： 你好，如果是苏州新房的话，如果现在不放开限价很难涨，就算放开的话，一些乡镇板块也很难涨不上去。二手房当然会，尤其是那些好资源的房子，你见过玲珑湾狂跌过吗？本来说苏州整体价格就不高，完全有空间的。

提问：苏叔 ，你好，改善住房，请问苏州的四房如何去选呢？

苏叔： 你好，这个主要看预算：三百万以内，浒关就是一个选择，综合性价比没得说，如果喜欢环境好的，还可以考虑一下阳山，马涧附近的一些低密洋房产品。生活圈在园区，附近其实不太多，基本上就是外溢板块看一看，比如说甪直可以搞定，往北的城乡板块也可以其他就非常少，基本上都是一百二左右的这种小四方，舒适性当然会有不足，但是有时候不就是迫不得已。

第二就是四百万左右，是目前苏州四房的一个主力预算范围，这个选择性其实就非常的广。

喜欢新城的那种城市界面，高大上的可以选择科技城、高铁新城，吴江太湖新城，目前大家的预期也都很高，喜欢成熟的生活氛围的，比如说城南元和尹山湖木渎等等，有一大片可以去选，并且面积上都是一百四左右的这种标准四房，舒适度还不错。

第三就是400-500万左右的，想要留在园区的目前的新房子有胜浦可选，这个板块，大家各自有自己的看法，其他板块也有不少，比如说平江新城、吴中太湖新城，这些板块的共同特点就是新房的单价都在三万+

第四就是五百万以上的，但敢去做这种大户型总价五百万家的板块不太多，面积基本锁定在一百六以上，吴中太湖新城算是选择性比较多的，科技城有一些，还有那个没有开盘的王炸地块，其他板块也有零星一些，预算在往上基本上就是很难买得到的奥体狮山的倒挂盘 。

提问：苏叔，你好，今年苏州买房，请问在苏州买房有哪些逻辑？

苏叔： 你好， 买房有一个分析逻辑，叫择时选板块，择时是最重要的。你买的高点或者买的低点，那价格可能差个百分之二十到百分之五十，这个决策占比百分之五十。房产投资择时也是有分类的，投资或者自住消费，它是两个赛道，你看当下自住可以买投资再等等。这是因为投资决策只有一个因素，投资期的房价涨多少，但自住就是两个因素，除了涨幅以外，还要加上消费效率这两个因素的叠加，所以说自住择时的容错性更强。

然后这板块怎么选，看产业，看高收入人口的流入，这个权重比占百分之三十，这个你要学会看规划，这个是苏州的大城市规划，别听售楼处在那给你吹看规划的要点是你这个投资房子的周期是五年到十年，也就是看五年以后的是什么样，规划落地到什么程度。那些好公司能不能在你那里开工赚钱，高收入人口能不能导入进来，而不是盖个楼就行了。而且最好是这个板块，五年到十年以后没有新土地，就没有新供给的这个次新板块才是二手市场。否则你的二手房怎么升值呢？切记百分之八十的新区是不行的。

第三步还是你关心的哪个楼盘能不能买，这个才占百分之二十，这个要具体的分析它的品质。

提问：苏叔，你还，目前苏州房贷利率4.6，下半年预计会再降低吗？计划2022年12月买房

苏叔： 你好，苏州的一个房贷利率目前已经和最新5年期以上的一个l p r持平了，也没有在这个下降的空间了。那首先什么是l p r？l p r指的是贷款市场这个报价利率。简单来说l p r的话是由具有代表性的十八家银行这个进行报价，根据每家对其最优质的一个客户的一个贷款利率报价进行综合取得一个均值。房贷利率又等于l p r+b p点，这个点位的话是由商业银行根据综合情况自行确定的。同时央行又有规定，首套房的这个利率必须大于等于l p r，二套房的话必须大于等于l p r加零点六的百分点。

那如果说按现在的一个报价，我们贷款五年期以上的房贷利率不能低于4.6%，未来苏州首房首贷的利率如果说继续下降的话呢，除非出现以下两种情况。

第一种的话就是l p r进行相应的下调。

第二种话是央行对于房贷利率的一个规定做出相应的调整。

当然并不是说完全没有，可能只是说这种情况发生的一个，几率的话会比较小。

最后还是那句话，对于真正的刚需群来讲，紧紧抓住这个稍纵即逝的上车良机。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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