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市场行情： 本周（5.15-5.19） A 股地产指数（申万房地产）涨幅-3.96%（上周-1.75%）， A 股大盘（中证 A 股）涨幅 0.59%（上周-1.77%）； H 股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-7.83%（上周-5.49%）， H 股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅-4.59%（上周-6.82%）， H 股大盘（恒生指数）涨幅-0.90%（上周-2.11%）。本周 A 股地产板块表现弱于大盘、 H 股地产板块表现弱于大盘、 H 股物业板块表现弱于大盘。

行业基本面：

新房销售分化明显，二手房回暖势头延续。 从数据来看， 28 城商品房累计销售面积（1.1~5.18）同比增长 17.8%，本月至今（5.1~5.18）同比增长 28.7%， 上月整月同比增长 31.5%；其中一线城市本月至今（5.1~5.18）同比增长 72.6%、三线城市本月至今（5.1~5.18）同比增长-3.0%。 12 城二手房成交面积（1.1~5.21）同比增长 44.8%，本月至今（5.1~5.21）同比增长 47.5%，上月整月同比增长 39.5%。

内债融资有所下滑， 外债余额持续下降。 从数据来看， 境内地产债发行规模（1.1~5.21）累计同比下滑 2.3%，5 月至今（5.1~5.21）同比下滑 39.5%； 内地房企海外美元债券余额（截至 5.21）同比去年同期下滑 27.01%， 环比上月末下滑 0.51%； 内地房企海外港元债券余额（截至 5.21）同比去年同期下滑 17.27%，环比上月末下滑 1.02%。

投资策略： 近期二线城市楼市放松步伐有所加大， 本周南京和杭州余杭区放松限购。 5 月 15 日， 杭州余杭区多个楼盘加入余杭区限购放宽圈，外地户籍只需 1 个月社保即可购买余杭区新房或二手房，本地户籍无需社保，购买二套也不再受落户 5 年限制。 5 月 16 日， 南京房产限购政策再放松，不管名下有几套房产，只要是南京户籍，均可在江心洲、南部新城、红山新城、幕府创新区这四处产业聚集区开出购房证明。 此外， 河南鹤壁出台了购房补贴政策，山东济南放宽了灵活就业人员公积金缴存金额。

防范化解房企风险与支持改善性住房需求是近一段时间以来房地产供需两端支持政策的主要方向。我们认为，当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展，政策正在形成合力，销售市场正走向触底回升。 我们推荐具有信用优势的优质央企、国企以及有望受益于融资端的支持，有效改善资产负债状况的优质民企。 优质头部房企将受益于融资政策的支持进一步优化资产结构，有望抓住行业出清与竞争格局改善的机会在需求回暖之时抢占先机，保利发展、越秀地产、金地集团、碧桂园、龙湖集团等龙头房企将有望受益。

风险提示： 行业政策落地不及预期的风险、 盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。